Page 15 - CAT CLUB
P. 15
MONEY TIPS
ทุบดินดังนี้ คือหากอัตราห้องเช่าว่างต�่า คือ จ�านวนเท่าไหร่ และในเดือนเดียวกันนั้น
ต�่ากว่า 5% นั่นจะชี้ให้ทราบว่าราคาบ้าน สามารถขายได้มากน้อยเท่าไหร่
คอนโดฯ ในพื้นที่มีแนวโน้มที่จะมีราคาปรับ
เพิ่มขึ้น เมื่อได้ข้อมูลสองตัวนี้แล้ว ก็ให้น�าเอาจ�านวน
บ้านที่ฝากขายทั้งหมดหารด้วยจ�านวนบ้าน
ในทางกลับกัน หากอัตราห้องเช่าว่างสูง หรือ ที่ขายได้ ก็จะสามารถค�านวณอายุสต็อกบ้าน
อยู่ในช่วง 7-10% หรือมากกว่า แสดงว่าบ้าน ออกมาได้
และคอนโดฯ ในบริเวณนั้นก�าลังอยู่ในสภาวะ
ล้นตลาด ราคามีแนวโน้มแต่จะทรงตัวหรือ ตัวอย่างเช่น ในเดือนก่อนมีบ้านแบบที่
ลดลง สนใจมาฝากขายทั้งสิ้น 2,459 หลัง ปรากฏ
ว่าเดือนนั้นขายได้ 302 หลัง ก็จะสามารถ
ส�าหรับเดือนที่ธุรกรรมซื้อขายมีความโน้มเอียง การวิเคราะห์สต็อกบ้าน ค�านวณอัตราเร็วในการขายบ้านได้เท่ากับ
ซบเซามากที่สุดได้แก่ช่วงเดือนมกราคมและ (hOusIng InvenTORy) 2,459÷302 = 8.14 หรือประมาณ 8 เดือน
กุมภาพันธ์ ซึ่งสองเดือนนี้เหมาะอย่างยิ่งที่ จริงๆ ตามหลักปฏิบัติสากลแล้ว สัดส่วนตัว “อัตราความเร็วในการขายบ้าน” หรือ “อายุ
จะเป็นช่วงมองหาและต่อรองซื้อบ้านเพื่อการ นี้ควรถามได้โดยตรงจากนายหน้า แต่ใน สต็อกบ้าน (Housing Inventory Age)” นี้
ลงทุนกัน เพราะจะมีโอกาสต่อรองราคา และ บ้านเรากลับแปลกมากตรงที่นายหน้าส่วน ถือกันว่าเป็นข้อมูลที่ส�าคัญยิ่งเพื่อดูสภาพ
ซื้อได้ในราคาต�่ากว่าการซื้อในช่วงเดือนอื่นๆ ใหญ่มักไม่รู้กันว่าคืออะไร และเอามาใช้ท�า ตลาดบ้านในแต่ละขณะ ทั้งนี้เกณฑ์ชี้วัดที่
อะไร ดังนั้นหากอยากทราบข้อมูลตัวนี้ จึงต้อง นิยมใช้อ้างอิงกันจะเป็นดังนี้
วิเคราะห์อัตราห้องเช่าว่าง ท�าในลักษณะสอบถามข้อมูลจากนายหน้า
ในแวดวงอสังหาริมทรัพย์รับรู้กันดีว่า “อัตรา แล้วค่อยมาวิเคราะห์ค�านวณหาเองกัน ถ้าสต็อกบ้านมีอายุอยู่ในช่วง 6 เดือน
ห้องเช่าว่าง (Vacancy Rates)” ก็คือตัวชี้ ชี้ว่าเป็นช่วงตลาดกลางๆ ไม่เอื้อประโยชน์ใดๆ
ส�าคัญตัวหนึ่งที่จะบอกให้ทราบว่าราคาบ้าน ปกตินายหน้าอาชีพ (มักเป็นในต่างประเทศ) ทั้งกับผู้ซื้อและผู้ขาย
และคอนโดฯ ในพื้นที่ก�าลังมีแนวโน้มจะ จะมีวิธีค�านวณระยะเวลาในการขายบ้านที่มี
เพิ่มขึ้น ทรงตัวหรือลดลง ผู้น�ามาฝากขาย โดยวัดออกมาเป็นอัตราเร็ว ถ้าสต็อกบ้านมีอายุเกินกว่า 6 เดือน
ในการขายบ้าน หรือเรียกกันว่า “Absorption ขึ้นไป ชี้ให้ทราบว่าตลาดก�าลังเป็นตลาดของ
แต่การจะหาอัตราห้องเช่าว่างนี้ออกมาได้ Rate” ผู้ซื้อ มีโอกาสต่อรองซื้อได้ถูกลงอีก
ผู้ลงทุนจ�าเป็นต้องลงพื้นที่ส�ารวจบ้านหรือ
คอนโดฯ ในย่านนั้นๆ ด้วยตัวเองก่อน ด้วยความ การหาอัตราความเร็วในการขายบ้านนี้ ถ้าสต็อกบ้านอายุสั้น ต�่ากว่า 6 เดือน
ส�าคัญของอัตราส่วนตัวนี้ ท�าให้กลายเป็น สามารถท�าได้ง่ายๆ ด้วยการตรวจสอบดูบ้าน ลงมา ชี้ว่าก�าลังเป็นตลาดของผู้ขาย เป็นช่วงที่
สูตรส�าเร็จในการลงทุนบ้านไปโดยปริยายว่า ในช่วงราคาที่สนใจ โดยดูว่ามีบ้านฝากขาย บ้านจะขายง่ายและได้ราคามาก
ก่อนตัดสินใจลงทุนทุกครั้งจะต้องลงพื้นที่
ส�ารวจอัตราห้องเช่าว่างดูก่อนด้วยเสมอ
ส�าหรับสูตรมาตรฐานในการค�านวณเป็นดังนี้
อัตราห้องเช่าว่าง = (จ�านวน
ห้องเช่าว่าง)÷(จ�านวนห้องเช่าทั้งหมด)
ตัวอย่างเช่น จากการลงพื้นที่ส�ารวจท�าเล
คอนโดฯ ย่านมหาวิทยาลัยเชียงใหม่ พบว่า
มีห้องเช่าว่างในพื้นที่รอบมหาวิทยาลัยอยู่
50 ห้อง จากจ�านวนห้องเช่าที่มีอยู่ทั้งสิ้น
1,000 ห้อง นั่นแสดงว่าอัตราห้องว่างใน
ท�าเลนี้ = (50÷1,000)x100 = 5%
ส�าหรับวิธีแปรผลในการน�าไปประยุกต์ใช้ดู
แนวโน้มความเป็นไปของราคาบ้านคอนโดฯ
ในพื้นที่ที่ท�ากัน มักนิยมอ้างอิงจากกฎก�าปั้น
ที่มา : Baania
MARCH 2018 | CAT CLUB | 15
